Meydan 1907 projesi kâğıt üzerinde ve sunumlarda muazzam görünmesine karşın, Türkiye’deki gayrimenkul hukuku, kamu bürokrasisi ve Fenerbahçe’nin geçmişteki benzer projeleri göz önüne alındığında hayata geçme ihtimali ciddi engellerle dolu. Mevcut şartlarda "gerçekleşmesi hayal" çizgisine yakın.
Kenan Evren Lisesi arazisi, Fenerbahçe'ye mülkiyet olarak devredilmiş bir yer değil, uzun süreli kiralama yani üst hakkı modeliyle bağlanan bir kamu arazisi. Aziz Yıldırım'ın da belirttiği gibi "30 yıllık kullanım hakkı" bulunmakta.
Kiralanan veya 30 yıllığına kullanım hakkı alınan bir kamu arazisi üzerine konut veya ticari bağımsız bölüm yapıp bunları üçüncü şahıslara mülkiyet olarak satmak hukuken mümkün değil.
Yatırımcılar veya nihai alıcılar, mülkiyetini alamayacakları, sadece süreli kullanım hakkı olan yapılara piyasa rayicinde yüksek paralar yatırmaktan kaçınırlar.
Arazinin %80 inşaat seviyesine gelince Milli Emlak'tan satın alınması planı, devletin o günkü bürokratik kararlarına, değerleme raporlarına ve mevzuat değişikliklerine bağlı. Garanti bir hukuki süreç yok.
Ataşehir veya Kadıköy bölgelerinde devasa bir karma projenin (konut + ticari + sosyal tesis) yükselebilmesi için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Büyükşehir/İlçe Belediyelerinden çok yüksek emsalli (inşaat alanı) imar planı onayları alınması zorunlu.
Söz konusu lokasyonlar halihazırda yüksek trafik ve nüfus yoğunluğuna sahip olduğundan, bölgeye eklenecek devasa bir ticari komplekse imar izni verilmesi ciddi şehir planlama engellerine takılır.
Projede "Sıfır Sermaye ve Yüklenici Riski" modeli hedeflenmekte. Ancak yüksek enflasyon, yüksek faiz ve artan inşaat maliyetlerinin olduğu bir ortamda, hiçbir yüklenici firma yüz milyonlarca dolarlık inşaat maliyetini ve mülkiyet durumu belirsiz bir arazinin finansman riskini tek başına üstlenmek istemez.
Müteahhit firmanın projeye girmesi için projeden elde edilecek nakit akışının kesin ve riskinin düşük olması gerekir. Arazinin hukuki statüsü netleşmeden yüklenici firmanın kazma vurması ticari hayatın gerçekleriyle bağdaşmaz.
Fenerbahçe, Kenan Evren Lisesi arazisini devralabilmek için devlete protokol gereği 3 adet okul ve 1 adet spor salonu inşa edip teslim etti. Buna rağmen arazinin devri ve kullanım izinleri senelerce bürokratik engellere ve siyasi tıkanıklıklara takıldı.
Kulübün yıllardır çözmeye çalıştığı bu sürecin, bir anda devasa bir gayrimenkul projesine dönüşüp 6-8 ayda inşaat aşamasına gelmesi rasyonel beklentilerin ötesinde.
Proje tamamen bir imkânsızlık değil... ancak mevcut haliyle uygulanabilirliği son derece düşük.
Kaynak: Haber Merkezi